올해 상반기 2월부터는 스트레스 DSR이 적용된다고 합니다 DSR을 계산할 때 일정 비율의 가산금리를 올려 한도를 낮추는 효과가 있는데 올해 상반기 25%, 하반기 50%, 내년 100% 적용되는데 한도를 최대 16%까지 낮추는 효과가 있다고 합니다. 전반적으로 가계대출을 더욱 억제하는 효과를 내려는 기조인데요. 오늘은 사업자 담보 대출을 통한 토지 담보 대출의 해결 방법에 대해 하나하나 알아보도록 하겠습니다.
전반적으로 부동산에 대한 하방 압력이 강하기 때문에 은행 유동성도 크게 줄고 감정사들도 감정을 내는 데 있어 많이 보수적이 되는 느낌입니다. 토지담보대출을 함에 있어 전반적인 흐름을 이해하기 위해서는 감정, 대출의 성격, 승인의 세 가지를 유기적으로 진행해야 해결방법이 나옵니다. 하나하나 풀어보면-감정-담보가치 평가를 하는 기준점
감정을 하는 이유는 하나입니다.바로 가치 기준을 정하게 됩니다.아파트의 경우는 KB시장에서 가치의 가격을 확인합니다만, 토지의 경우는 외부 감정에서 가격을 확인합니다.예전에는 은행 내부의 자율 감정을 통해서 진행하는 경우도 있었는데 지금은 거의 외부 감정원의 청탁을 하고 담보 감정을 하게 됩니다.이 때 의뢰인은 금융 기관이 외부 평가 기관은 담보 감정용으로 감정을 실시하게 됩니다.가끔 시세 감정 금액이 안 되느냐고 묻는 경우가 있지만, 임야의 경우에는 담보 감정보다 가치 감정이 많이 비싼 경우가 있어 가치 감정은 은행 대출용으로는 쓸 수 없습니다.감정 절차 감정 절차는 탁상 감정 뒤 실사를 감정하게 됩니다.탁상 감정은 서류와 기존의 비교 기록, 공부 등을 통한 현장을 방문하지 않고 감정을 하기입니다만, 탁상 검사를 통해서 진행 여부를 확인하고 기본 인증 조건이 확인되면 외부를 감정하는 순서가 됩니다.현장 조사를 하는 외부 감정을 해야 정확한 금액이 나갈 수 있고 담보 대출을 하는데 기준이 되는 금액이 됩니다.
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맹장지와 보전 산지의 담보 취급을 함부로 감정하는 것이 아니라 은행이 취득할 수 있는 토지를 감정 평가하는 것이 중요하죠 토지를 담보로 다루는 데 중요한 점은 쉽게 말하면 가격이 내리지 않는 물건을 잡는 것이 중요하죠 물건값이 떨어지지 않으려면 앞으로 환가성이 좋은 때입니다.가장 대표적인 것이 개발 행위죠.도로와 저촉되지 않는 맹도은 이런 개발 행위가 허용되지 않습니다.그래서 장님지를 담보 취득하는 은행은 매우 적습니다.보전 산지, 임업용 산지, 공익용 산지, 비오토ー프 등 보전 목적이 절대적이고 사용 계획이 한계적인 경우 개발 행위가 허용되기 어렵습니다.보전 산지가 맹아지와 마찬가지로 취득하기 어려운 이유는 이러한 개발 행위가 허용되지 못하기 때문이라고 봐야 하지 않고도 타케시나 보전 산지에서도 LTV를 숙이고 다룰 수 있는 조합이 있습니다.환가성이 적기 때문에 한도는 적지만, 취급이 가능합니다.-대출 성격.-개인 가계 대출, 사업자 대출?
지금 시행된 주택 담보 대출의 가장 강력한 규제는 DSR규제입니다.*debt service ratio(총 부채 원리금 상환 비율)1억 이상 대출 때 dsr가 40%이내에 들어야 한다.건 건이 1억 이상이 아니라 총 부채 1억원 이상일 때 적용되는 규제여서 가계 대출을 하기에는 매우 어려운 점이 있습니다.주택 담보 대출 및 신용 대출이 있는 경우 주택 담보 대출은 대출 금액이 크게 신용 대출은 상환 기간이 적기 때문에 dsr을 계산하면 40%안에 들어가는 것은 매우 어려운 상황입니다 사업자 대출의 성격 사업자 대출은 dsr의 영향을 받지 않습니다.사업자를 위한 자금 운영을 목적으로 하므로 자금 운영의 소명이 필요하고, 그것에 대한 증명을 해야 합니다.
기존 가계대출이 있는 경우 dsr 규제가 시행되기 전 소득 증빙을 계산하는 기준은 dti였습니다. dsr(총부채원리금상환비율) dti(총부채상환비율 debttoincome) dti를 기준으로 가계대출이 기존에 있다면 사업자대출이 한도가 더 나온다고 해도 대환대출이 진행이 어렵습니다. 대출 성격이 다르기 때문입니다. 사업자 용도 증명과 기존 가계대출 상환이 주요한 상황이지만 무조건 불가능한 것은 아닙니다. 개인마다 상황이 다르기 때문에 전문 상담사와 상담하는 것도 방법일 수 있습니다. – 승인 – 소득신고금액이 낮거나 없어도개인 가계대출은 dsr에서 확인하지만 사업자 담보대출의 경우 최소한의 상환능력을 확인하면 됩니다. 신고소득이 2400만원 이상이면 신고소득을 기준으로 하되, 그 미만이면 추정소득으로 5000만원까지 소득인정이 가능합니다. 추정소득은 신용카드 사용량이나 건강보험료 납부내역 등으로 확인할 수 있습니다. 건강보험료로 확인하려면 3개월 이상 연속성이 필요합니다.감정이 적거나 기가계 대출 차환 여부, 사업 용도 증명 등이 주 칩일 수 있습니다 가장 중요한 것은 사업자가 있어야 한다는 것입니다. 3개월 이상 된 사업자가 있어야 확인 사항에 들어가기 때문에 3개월 이상 된 사업자를 선호하지만 실사업자인 즉발 사업자도 진행할 수 있습니다. 개개인에 따라 상황이나 조건이 다를 수 있습니다. 여러 사항을 고려하여 해결 방법을 찾아야 합니다. 궁금하신 점이나 궁금한 점은 언제든지 연락주시면 성심성의껏 답변드리겠습니다. -한도와 금리-최대한도는 80%입니다. 물론 모든 지역이 80%는 아닙니다. LTV(lone to value)를 결정하는 방법으로는 낙찰가율이 가장 중요한데 최근 낙찰가율이 80%가 나오는 지역은 매우 드물습니다. 주택의 경우는 서울과 수도권 지역은 80%를 유지하고 있지만 토지의 경우는 조금 다릅니다. 일단 낙찰률이 매우 떨어집니다. 경매에서 나오는 사례도 적은 편이고 실제로 Max 80%까지 나오는 지역은 수도권 지역이고 지방은 조금 떨어진다고 보시면 될 것 같습니다.이율은 5% 후반~6%대 은행의 대출금리는 조달금리에 가산금리를 붙인 것으로 보면 되는데 농협, 수협, 새마을금고 등은 대부분의 자금을 수신(예금, 적금)에 의존하기 때문에 예금금리를 많이 기준으로 하고 있습니다. 은행마다 자금을 조달하기 위해 예금금리를 올렸기 때문에 지난해 이전 저금리 상황과 달리 6%대 중반이 대세인 금리입니다. 높은 곳은 7%의 금리가 나오는 곳도 있습니다. 일부 조합의 특판 상품은 5% 후반의 금리가 나오는 곳도 있습니다. 일단 올 상반기까지는 미국이 금리를 내릴 가능성이 없기 때문에 당분간 금리 인하 가능성은 적어 보입니다.코로나라는 특별한 상황을 견뎌냈지만 최근 금리인상, 물가상승으로 어려운 상황입니다. 이럴 때일수록 건강이 최고죠. 항상 건강하시고 행복하세요. ^^